Monopropriété

Assurance immeuble entier : multirisque ou PNO multi-lots ?

Quand on possède un immeuble en monopropriété, l'obligation ALUR ne s'applique plus — mais la complexité du bien impose une couverture spécifique.

Comparer mon immeuble Cadre légal ALUR
Immeuble parisien de rapport
Multirisque immeuble
Recommandé

Obligation

Non en monopropriété, mais responsabilité juridique entière.

Formule recommandée

Multirisque immeuble (MRI) globale par bâtiment.

Fourchette tarif

Dès 800 €/an petit immeuble, jusqu'à 5 000 €/an au-delà de 10 lots.

Hall d'entrée d'immeuble parisien
Couverture globale
Multirisque immeuble

Une MRI couvre tout le bâtiment, pas seulement les lots loués

La multirisque immeuble (MRI) est un contrat unique conçu pour les immeubles détenus par un seul propriétaire. Elle couvre :

  • Le bâti dans son ensemble (murs, toiture, fondations, installations fixes)
  • Les parties communes (hall, cage d'escalier, ascenseur, cave, parking)
  • Les lots privatifs vacants entre deux baux
  • La responsabilité civile du propriétaire bailleur global
  • La perte de loyers en cas de sinistre rendant un ou plusieurs lots inhabitables

Cette couverture globale évite de jongler entre plusieurs PNO et garantit qu'aucune partie du bâtiment n'est laissée sans assurance — en particulier les parties communes, oubliées dans la majorité des PNO par lot.

Compteur d'eau en cave d'immeuble
Exposition aggravée
Risques spécifiques

Quatre risques propres à l'immeuble entier

Plus on possède de lots dans un même bâtiment, plus certains risques s'amplifient :

  • Propagation entre lots : un incendie au 1ᵉʳ peut détruire les 3ᵉ et 4ᵉ étages. La MRI couvre l'ensemble.
  • Sinistres parties communes : dégât des eaux dans la cage d'escalier, vandalisme du hall, panne d'ascenseur — non couverts par les PNO individuelles.
  • Recours en cascade : si la cause du sinistre vient des parties communes (chaudière collective), la MRI gère le recours global. Sans MRI, chaque locataire / assureur agit séparément.
  • Vacance générale : si un sinistre rend plusieurs lots inhabitables simultanément, la perte de loyers cumulée justifie une couverture élargie (option 12-24 mois en MRI).
Comparatif

Multirisque immeuble (MRI) vs PNO multi-lots

Deux approches pour assurer plusieurs lots détenus. Au-delà de 4-5 lots dans un même bâtiment, la MRI prend systématiquement le pas. En-dessous, l'arbitrage dépend du profil.

Critère MRI globale PNO multi-lots
Périmètre Bâtiment entier + parties communes + lots Chaque lot individuellement
Parties communes ✓ Incluses — Non couvertes (zone grise)
Gestion sinistre entre lots Un seul interlocuteur N déclarations + recours croisés
Tarif par lot équivalent ~200-350 €/lot/an ~120-180 €/lot/an
Tarif total 6 lots ~1 200-2 100 €/an ~720-1 080 €/an + frais cachés
Vacance générale 12-24 mois inclus 3-6 mois par lot, non cumulables
Incendie majeur (multi-lots) Couverture globale + reconstruction Plafonds par lot, risque d'insuffisance
Recommandé pour ≥ 4 lots dans un même immeuble 1-3 lots ou lots en immeubles différents
Trois immeubles types

Combien coûte une MRI selon le profil

Petit immeuble province

Bordeaux centre, 4 lots, R+2, 1960

~ 950 €/an

soit ~ 80 €/mois

  • • 4 T2 loués nus à l'année
  • • MRI formule Standard
  • • Pas de gardien, digicode
  • • Plafond RC 10 M€

Immeuble parisien rapport

Paris 19ᵉ, 8 lots, R+5, 1925

~ 2 400 €/an

soit ~ 200 €/mois

  • • Mix 5 nus + 3 meublés
  • • MRI formule Confort
  • • Gardien à mi-temps (RC employeur incluse)
  • • Audit DPE 2024 ok

Petit immeuble investisseur pro

Lyon, 12 lots, R+4, 1980 rénové

~ 4 200 €/an

soit ~ 350 €/mois

  • • SAS bailleur, immeuble en SCI à l'IS
  • • MRI Premium grands risques
  • • Perte d'exploitation 24 mois
  • • Plafond RC 20 M€
Points de vigilance

Six erreurs à éviter en multirisque immeuble

  1. 1

    Garder une PNO par lot quand on possède l'immeuble entier

    Beaucoup de bailleurs cumulent des PNO individuelles héritées des achats successifs. Outre la complexité de gestion, c'est 1,5-2x plus cher qu'une MRI globale à couverture équivalente, et les parties communes restent dans une zone grise. Basculer en MRI dès 4-5 lots dans le même bâtiment.

  2. 2

    Sous-évaluer la valeur de reconstruction

    L'assureur indemnise sur la valeur de reconstruction à neuf au m² — pas la valeur vénale (qui inclut le terrain). À Paris : 2 800-3 500 €/m² de reconstruction*. Sur 600 m² total, ça fait 1,7-2,1 M€ à déclarer, pas la valeur de marché de 6-8 M€. Mal déclaré = règle proportionnelle, indemnisation réduite.

  3. 3

    Ignorer les diagnostics techniques requis

    Pour un immeuble > 30 ans : DPE, diagnostic électrique, plomberie, état parasitaire, amiante. Sans diagnostics récents (≤ 3 ans), surprime 15-25 % ou exclusion partielle. Audit complet : 800-1 500 €, rentabilisé dès la première année de cotisation.

  4. 4

    Omettre la RC employeur si gardien

    Un gardien (même à mi-temps) génère obligations employeur : accidents du travail, prud'hommes, harcèlement, licenciement. Sans RC employeur intégrée à la MRI, ces sinistres sont nus. Comptez 200-400 €/an de surprime — dérisoire vs le risque (un licenciement abusif coûte 6-12 mois de salaire).

  5. 5

    Ne pas mettre à jour après chaque rénovation

    Après un ravalement, une mise aux normes électrique, un changement d'ascenseur ou une rénovation des parties communes, déclarer la modification par avenant. La valeur de reconstruction augmente, le risque sinistre baisse — la prime peut paradoxalement diminuer.

  6. 6

    Croire qu'une MRI dispense les locataires d'assurance

    La MRI couvre le bâti et la RC du bailleur, pas la responsabilité civile des locataires ni leurs biens. Chaque locataire doit conserver son assurance habitation MRH (article 7-g loi 1989). Demander attestation à chaque entrée + renouvellement annuel.

Immeuble entier

Vos questions sur l'assurance d'un immeuble entier

Les arbitrages spécifiques au bailleur en monopropriété.

L'obligation ALUR s'applique-t-elle à un immeuble en monopropriété ?
Non, si l'immeuble est détenu en entier par un seul propriétaire (personne physique ou morale), il n'est pas en copropriété — l'article 9-1 de la loi ALUR ne s'applique pas. Mais la responsabilité juridique reste entière, et la complexité du bien rend une multirisque immeuble quasi systématique.

Multirisque immeuble vs PNO multi-lots : laquelle choisir ?
La multirisque immeuble (MRI) est conçue pour le bâtiment entier : bâti, parties communes, lots privatifs, RC du propriétaire bailleur global. Elle est plus simple à gérer qu'une PNO par lot. La PNO multi-lots reste possible mais multiplie les contrats et complique les déclarations de sinistre. Au-delà de 4-5 lots, la MRI s'impose.

Quel coût pour assurer un petit immeuble ?
Pour un immeuble de 4-6 lots en province, la prime annuelle MRI tourne entre 800 et 1 800 €/an selon l'état du bâti, la localisation et les garanties. À Paris ou en grande métropole, le tarif peut doubler. Sur un immeuble de 10-15 lots, comptez 2 500 à 5 000 €/an.

Les locataires doivent-ils s'assurer en complément ?
Oui, sur la base de l'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 : chaque locataire doit souscrire son assurance habitation et la justifier au bailleur (attestation annuelle). La MRI du propriétaire couvre le bâtiment, pas les biens et la responsabilité des locataires.

Que se passe-t-il en cas de sinistre majeur (incendie) ?
La MRI prend en charge la reconstruction du bâtiment, indemnise les pertes de loyers pendant les travaux (option vacance locative, souvent 12 à 24 mois en MRI), et gère le recours contre le responsable identifié. La RC du propriétaire indemnise les locataires pour leur préjudice corporel ou matériel direct lié au bâti.

Le bailleur professionnel a-t-il les mêmes garanties qu'un particulier ?
Oui, mais les contrats sont calibrés différemment. Un bailleur professionnel (SAS, SCI à l'IS, fonds immobilier) bénéficie d'une MRI « grands risques » avec plafonds plus élevés, gestion de sinistre dédiée et options spécifiques (perte d'exploitation, RC employeur du gardien si concierge). La prime est négociée au cas par cas.

Faut-il un audit technique avant de souscrire une MRI ?
Pour un immeuble de plus de 30 ans, oui — la quasi-totalité des assureurs MRI demandent un diagnostic récent (DPE, état des installations électriques, ventilation, toiture). Sans audit, la prime est surcotée de 15-25 % ou certaines garanties sont exclues (incendie d'origine électrique notamment). Comptez 800-1 500 € pour un audit complet par un bureau d'études certifié.

Comment fonctionne la coordination assurance MRI / locataires ?
Chaque locataire conserve son assurance habitation pour ses biens et sa responsabilité civile dans son logement. La MRI du bailleur couvre <strong>tout ce qui sort du périmètre locataire</strong> : structure, parties communes, sinistres entre lots, fait du bâti. En cas de sinistre commun (incendie d'un appartement qui se propage), la MRI gère l'expertise globale et coordonne les recours, ce qui évite que chaque locataire mandate son propre expert.

Quel impact d'un gardien ou concierge sur la prime ?
Présence d'un gardien réduit la prime de 8-15 % (surveillance permanente = moins de risque vol/vandalisme). Mais ajoute une RC employeur obligatoire (accidents du travail, prud'hommes) à 200-400 €/an. Si le gardien loge dans l'immeuble, son logement de fonction doit être inclus dans la MRI. Sans gardien et avec digicode + visiophone uniquement, prime standard.

Faut-il une garantie dommages-ouvrage en plus pour un immeuble rénové ?
Si vous avez fait des travaux de rénovation lourde (gros œuvre, structure, toiture) dans les 10 dernières années, la garantie dommages-ouvrage souscrite à l'époque court toujours. La MRI complète, mais ne se substitue pas. Vérifier que les deux contrats ne se chevauchent pas sur les sinistres structurels — en cas de doublon, l'indemnisation n'est pas cumulative.

Mon immeuble est mis en vente : faut-il maintenir la MRI ?
<strong>Oui jusqu'à la signature de l'acte authentique.</strong> Pendant la période de vente (compromis → acte), vous restez propriétaire et responsable. Visites multiples, période de vacance fréquente entre offres = pic de risque. À la signature, la MRI est résiliée de plein droit (article L121-10 Code des assurances) et le nouvel acquéreur souscrit son propre contrat dès la prise d'effet.
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Cinq questions sur le bâtiment, le nombre de lots et l'usage, douze compagnies analysées. Le contrat couvre l'immeuble globalement, pas lot par lot.

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