Cinq étapes claires, des délais légaux à respecter, une coordination à organiser avec l'assurance du locataire. On vous guide pas à pas.
Les délais sont fixés par le Code des assurances (article L113-2). Les respecter conditionne l'acceptation du dossier par l'assureur. Le décompte commence à la connaissance du sinistre, pas à sa survenance.
Dépôt de plainte préalable obligatoire.
Cas le plus fréquent. Cinq jours ouvrés.
À compter de l'arrêté ministériel.
Rare en PNO bailleur urbain.
De la sécurisation du logement à l'indemnisation finale. Comptez deux à six semaines selon la complexité.
Coupez l'eau, l'électricité ou le gaz si nécessaire. Faites intervenir un professionnel d'urgence (plombier, serrurier) si nécessaire pour limiter l'aggravation.
Photos datées du sinistre, état des lieux d'entrée, bail en cours, factures d'urgence. Toute pièce écrite est précieuse pour l'expertise à venir.
Courrier recommandé, formulaire en ligne ou appel suivi d'un email. Mentionnez numéro de contrat, nature, date, adresse, circonstances. Conservez l'accusé de réception.
Vérifiez que le locataire a déclaré à son assureur MRH. Échangez les numéros de contrat respectifs. L'IRSI gère la coordination pour les sinistres < 5 000 €.
Expert mandaté par l'assureur (gratuit pour vous). Rapport sous 15-30 jours. Indemnisation versée 21-30 jours après accord. Provision possible plus tôt sur demande.
À envoyer en recommandé avec accusé de réception ou via votre espace client. Conservez une copie. Adaptez les passages en italique.
[Nom et adresse du bailleur]
[Date]
[Nom et adresse de l'assureur]
Service Sinistres
Objet : Déclaration de sinistre — Contrat n° [numéro]
Madame, Monsieur,
Je vous informe par la présente d'un sinistre survenu le [date du sinistre], à l'adresse suivante : [adresse exacte du bien assuré], lot couvert par le contrat PNO référencé en objet.
Nature du sinistre : [ex. : dégât des eaux provenant d'une fuite sur canalisation privative, ayant endommagé le plafond et le parquet de la pièce principale, ainsi que l'appartement situé au-dessous].
Circonstances : [décrire en quelques phrases].
Le locataire actuel, [nom], a procédé en parallèle à sa déclaration auprès de son assureur, [nom], sous le contrat n° [numéro].
Je vous joins : photos datées du sinistre, copie du bail en cours, état des lieux d'entrée, factures d'intervention urgente. Je reste à votre disposition pour organiser l'expertise.
Veuillez agréer mes salutations distinguées.
[Signature]
En vigueur depuis 2018, l'Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble (IRSI) règle la coordination entre l'assurance du bailleur et celle du locataire pour les dégâts des eaux et incendies dont le coût total ne dépasse pas 5 000 €.
Concrètement : déclarez à votre assureur, fournissez le contrat du locataire, et laissez les compagnies se coordonner.
Un dossier complet dès le jour J accélère significativement l'indemnisation. Les assureurs traitent en priorité les déclarations qui n'imposent pas de relance pour compléter le dossier. Voici la liste à constituer.
Sauf intervention d'urgence (couper une fuite, sécuriser une effraction), ne pas réparer avant le passage de l'expert. L'assureur peut refuser l'indemnisation si les dommages ne sont plus visibles ou non quantifiables. Si vous devez intervenir : photos avant/après + facture détaillée.
Conservez tous les biens sinistrés jusqu'à la fin de l'expertise. Un canapé inondé, un parquet déformé, un appareil électroménager hors service — l'expert doit pouvoir les voir. Stockage dans un coin du logement ou en cave attenante. Pas dans la rue ni à la déchèterie.
Erreur fréquente. Minimiser l'ampleur en pensant éviter la surprime au renouvellement. En réalité, l'assureur ajuste son indemnisation à ce que vous avez déclaré — si l'expertise révèle plus, ça passe en complément (rare) ou en exclusion (fréquent). Déclarez tout, justement.
Le locataire doit déclarer en parallèle à son propre assureur (article 7-g loi 1989). Sans cette double déclaration, la convention IRSI ne peut pas s'appliquer et le dossier passe en expertise contradictoire classique (plus long, plus coûteux, potentiellement litigieux).
L'expert mandaté par l'assureur est missionné dans votre intérêt, mais sa marge de manœuvre dépend du barème de la compagnie. Lisez le rapport, vérifiez les postes, et contestez par écrit si nécessaire. La contre-expertise (à vos frais, 500-1 500 €) est rentable dès 8 000-10 000 € de sinistre contesté.
Les points qui reviennent le plus souvent au moment d'une déclaration.
Une déclaration efficace dépend d'un contrat bien calibré. Comparez les couvertures réelles de 12 compagnies sur votre profil exact.