Beaucoup de bailleurs résilient leur PNO « le temps de relouer ». Pourtant l'obligation ALUR court toujours, et le risque de sinistre grimpe sur un logement vide.
Maintenue. Logement vacant ≠ logement non couvert.
Vol et sinistres lents 3 à 5 fois plus fréquents.
PNO Confort avec extension vacance > 90 jours.
Le coût moyen d'un sinistre sur logement vacant est 30 à 50 % plus élevé qu'un sinistre détecté rapidement. La cause : l'absence de signal humain. Une fuite chronique pendant trois semaines fait gondoler les parquets, abîme les cloisons, descend chez le voisin, génère de la moisissure. Les frais de remise en état explosent.
Autre risque sous-estimé : le squat. La vacance prolongée (au-delà de 30 jours sans signe de vie) attire les occupations illégales. La PNO ne couvre pas l'éviction, mais les dégradations laissées par les squatteurs sont indemnisées via la garantie vol / vandalisme — à condition que la formule l'ait conservée pendant la vacance.
Recommandation : visiter le logement au moins une fois par mois, conserver l'eau et l'électricité, et déclarer la vacance à l'assureur pour éviter les surprises au moment du sinistre.
La majorité des contrats PNO contiennent des seuils de vacance qui modifient la couverture sans en supprimer la totalité :
Bonne nouvelle : ces seuils sont quasi systématiquement indiqués en clair dans les conditions générales — un coup d'œil rapide à la souscription suffit à les identifier. Préférez un contrat qui les mentionne à un contrat qui les passe sous silence (souvent le piège).
Lecture rapide des différences quand le logement passe la barre des 90 jours sans occupant.
| Garantie | PNO standard | PNO + extension vacance |
|---|---|---|
| RC propriétaire | Maintenue sans condition | Maintenue sans condition |
| Incendie / explosion | Maintenue | Maintenue |
| Dégât des eaux | Maintenue (souvent avec délai de constatation) | Maintenue + détection tardive prise en charge |
| Vol et tentative de vol | Suspendue après 60-90 jours | Maintenue jusqu'à 12 mois |
| Vandalisme / dégradations squat | Suspendue après 60-90 jours | Maintenue + remise en état |
| Catastrophes naturelles | Maintenue (obligation légale) | Maintenue (obligation légale) |
| Bris de glace | Souvent exclu en vacance prolongée | Maintenu |
| Obligation de visite | Tous les 30 à 60 jours selon contrat | Une visite trimestrielle suffit |
| Surcoût mensuel | Inclus | + 10 à 25 % |
Lecture indicative — les seuils exacts varient selon les compagnies. À vérifier dans les conditions générales avant de laisser un logement vide plus de 3 mois.
Estimations indicatives basées sur des contrats Confort souscrits sur des biens représentatifs.
Paris 11e, 22 m², vacance de 45 jours entre départ d'un locataire et entrée du suivant.
Lyon 7e, 65 m², vacance de 8 mois entre relocation et fin de chantier de rafraîchissement.
Bordeaux, 120 m², vacance prévue de 18 mois entre départ des locataires et compromis de vente.
* Estimations indicatives basées sur des contrats Confort souscrits sur des biens représentatifs.
Le réflexe le plus courant — et le plus dangereux. L'obligation ALUR court tant que vous êtes copropriétaire. Une résiliation ponctuelle vous expose à la fois juridiquement (mise en demeure du syndic) et financièrement (sinistre non couvert).
Tentant pour « économiser », contre-productif assurantiellement. Sans électricité, l'alarme et la VMC ne fonctionnent plus. Sans eau, impossible de détecter une fuite d'arrivée chez le voisin. La plupart des contrats exigent le maintien des fluides pendant la vacance.
Au-delà de 90 jours, le défaut de déclaration est un motif classique de refus d'indemnisation. Une simple lettre recommandée ou un courriel daté à l'assureur suffit à conserver les garanties — sans surcoût si la vacance reste sous le seuil contractuel.
Signal direct envoyé aux cambrioleurs et aux squatteurs. Certains contrats refusent la garantie vol si les ouvertures ne sont pas en position fermée. Un système de volets sur minuterie ou domotique règle la question.
Deux régimes distincts. Si vous occupez ponctuellement le logement entre deux baux (week-ends, vacances), il bascule en résidence secondaire et la PNO ne suffit plus : il faut une multirisque habitation. À déclarer dès le premier séjour personnel.
En cas de sinistre lent (fuite, dégât des eaux), l'assureur demande la date de la dernière visite. Sans preuve (photo datée, attestation mandataire, ticket de gardien), il peut appliquer une franchise majorée ou refuser une partie de l'indemnisation pour « défaut de surveillance ».
Les points pratiques qui se posent entre deux baux ou pendant une vacance longue.
Cinq questions sur le bien et la durée de vacance prévue, douze compagnies analysées. Formules avec extension vacance prolongée si nécessaire.