Louer nu ou meublé ne change pas seulement la fiscalité : cela change ce que votre PNO doit couvrir. En meublé, le mobilier que vous fournissez vous appartient — et n'est assuré que si vous l'avez déclaré. Le comparatif garantie par garantie.
Louer nu ou meublé change la fiscalité, le bail — et l'assurance. Beaucoup de bailleurs souscrivent la même PNO sans se demander si elle couvre le mobilier qu'ils ont installé. Or c'est précisément là que se joue la différence entre les deux régimes. Ce comparatif détaille garantie par garantie ce qui change selon votre type de location, et comment calibrer votre contrat pour ne pas payer trop — ni découvrir un trou de garantie au premier sinistre.
02 Location nue : la PNO assure les murs
En location nue, le logement est loué sans meubles. Le locataire apporte son propre mobilier et l'assure via sa propre assurance habitation. La PNO du bailleur se concentre donc sur le bâti.
Ce que couvre la PNO en location nue
- Les murs, cloisons, sols et plafonds de votre lot privatif.
- Les immeubles par destination : éléments fixés durablement (cuisine équipée intégrée, sanitaires, chauffe-eau, placards encastrés).
- Votre responsabilité civile de propriétaire vis-à-vis des voisins et des tiers.
- Les sinistres pendant la vacance, quand aucune assurance locataire ne joue.
Ce qui n'a pas besoin d'être assuré par vous
Le mobilier appartenant au locataire relève de son assurance habitation, qu'il a l'obligation légale de souscrire au minimum contre les risques locatifs. Vous n'avez donc pas à couvrir de mobilier en location nue — ce qui allège d'autant la prime. Vous pouvez même, sur certains contrats, exclure explicitement toute garantie mobilière pour optimiser le coût, tout en conservant les protections essentielles du bâti.
03 Location meublée : le mobilier en plus
En location meublée, vous fournissez un logement équipé pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement. La liste minimale du mobilier est fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien). Ce mobilier vous appartient : il doit donc figurer dans votre couverture.
L'extension mobilier
La spécificité de la PNO meublée est la garantie du contenu mobilier appartenant au bailleur. En cas d'incendie, de dégât des eaux ou de catastrophe naturelle, elle indemnise le remplacement des équipements que vous avez fournis, dans la limite de la valeur déclarée. Sans cette extension, un sinistre détruisant l'équipement resterait à votre charge.
Une sinistralité légèrement supérieure
Un logement meublé expose davantage d'équipements aux risques (électroménager, literie, aménagements). Les assureurs intègrent ce paramètre dans la tarification, d'où une prime un peu plus élevée qu'en location nue. Cette différence reste modérée au regard de la protection apportée.
Le cas du LMNP
Si vous louez en meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel, la prime PNO — mobilier compris — est déductible de vos recettes BIC au régime réel. Pour la fiscalité des primes d'assurance bailleur, voyez notre guide comment déduire la PNO de ses impôts, et notre page dédiée au cas LMNP.
04 Écart de prime et valeur à déclarer
La question pratique du bailleur est simple : combien coûte la couverture du mobilier, et comment fixer la bonne valeur ?
L'ordre de grandeur des primes
- PNO nue : souvent 100 à 250 €/an selon la surface et la localisation.
- PNO meublée : souvent 130 à 350 €/an, l'écart correspondant à la couverture du mobilier.
Soit un surcoût typique de 10 à 30 %. Pour situer votre bien par rapport au marché, consultez notre page tarifs PNO observés.
Déclarer la juste valeur du mobilier
La valeur à déclarer est la valeur de remplacement de l'équipement, établie par un inventaire chiffré. Deux écueils à éviter :
- La sous-déclaration : en cas de sinistre, l'assureur applique la règle proportionnelle et réduit l'indemnité au prorata de la valeur réellement déclarée. Vous récupérez moins que le préjudice.
- La sur-déclaration : vous payez une prime plus élevée sans être mieux indemnisé, l'indemnisation étant plafonnée au préjudice réel.
Conservez factures et photos, et actualisez l'inventaire à chaque changement d'équipement important.
05 Qui assure quoi : bailleur et locataire
Bien répartir les rôles entre votre PNO et l'assurance du locataire évite les doublons comme les trous de garantie.
En location nue et meublée (résidence principale)
- Le locataire assure ses biens personnels et sa responsabilité de locataire (risques locatifs) — obligation légale.
- Le bailleur, via la PNO, assure le bâti, sa responsabilité de propriétaire, et — en meublé — le mobilier qu'il fournit.
En location saisonnière / meublé de tourisme
Le voyageur de courte durée n'a aucune obligation d'assurance habitation. La couverture repose donc davantage sur le propriétaire. Une PNO meublée classique ne suffit pas toujours : il faut vérifier la présence d'une clause « location saisonnière » ou souscrire une couverture dédiée. Le sujet des plateformes (et de la protection AirCover) est traité dans notre guide AirCover suffit-elle quand on loue sur Airbnb, et le cas d'usage détaillé sur notre page location saisonnière / Airbnb.
Le bon réflexe
Avant de souscrire, indiquez précisément à l'assureur votre type de bail (nu, meublé longue durée, meublé de tourisme) : c'est ce qui détermine la couverture du mobilier et l'application des clauses spécifiques. Pour comparer des PNO adaptées à votre régime, utilisez notre comparateur en ligne.
