En bref
Quand votre locataire cause un dégât des eaux, la responsabilité est partagée : le locataire indemnise les voisins et son propre mobilier via son assurance habitation obligatoire ; vous, en tant que bailleur, indemnisez les dommages au bâtiment via votre PNO. Si le coût total est inférieur à 5 000 €, la convention IRSI simplifie tout : un seul assureur gère le dossier et indemnise sous 21 jours.
- Bailleur (vous) → bâtiment, murs, sols, plafonds, installations fixes → PNO Confort+
- Locataire → ses biens, sa responsabilité vis-à-vis des voisins → MRH locataire
- Sinistre < 5 000 € → convention IRSI, un assureur gère tout
- Recours possible contre le locataire négligent si vous avez la formule Premium
Qui paie quoi : la règle de base
Le principe : chacun indemnise ce qui relève de sa responsabilité juridique. Le locataire est responsable des dégradations qu'il cause par négligence ou mauvais usage — il doit donc avoir une assurance habitation (article 7-g de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur, lui, reste responsable du bâtiment et de la structure, qu'il doit couvrir via une PNO.
Pour un dégât des eaux causé par le locataire (machine à laver qui fuit, baignoire qui déborde, joint silicone défaillant), la répartition est typiquement :
- Locataire → MRH locataire : indemnise les biens du voisin du dessous, sa propre responsabilité civile, et ses propres biens endommagés.
- Bailleur → PNO : indemnise la remise en état du parquet, du plafond, des murs, des installations fixes (cuisine intégrée, sanitaires) appartenant au bailleur.
- Bailleur → PNO (option recours) : peut se retourner contre le locataire si la formule Premium inclut le recours après sinistre.
Sans PNO côté bailleur, vous supportez de votre poche tous les frais de remise en état du bâtiment. C'est précisément le scénario que l'obligation ALUR vise à empêcher en copropriété (voir notre page sur la loi ALUR).
La convention IRSI pour les sinistres < 5 000 €
Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie la gestion des dégâts des eaux et incendies dont le coût total n'excède pas 5 000 €. Elle s'applique automatiquement quand les deux assureurs y ont adhéré — ce qui est le cas de la quasi-totalité des compagnies françaises.
Concrètement, un seul assureur — celui du logement à l'origine du sinistre, ou de la copropriété si la cause est commune — devient « gestionnaire » du dossier. Il :
- Reçoit toutes les déclarations
- Mandate l'expert (gratuit pour les assurés)
- Indemnise toutes les parties prenantes (bailleur, locataire, voisin)
- Exerce ensuite les recours entre compagnies dans un second temps
Délai cible : 21 jours après accord sur le rapport d'expertise. Pour les sinistres < 1 600 €, expertise simplifiée (souvent dématérialisée par photos). Au-delà de 5 000 €, on bascule sur le régime classique : chaque assureur mandate son propre expert, expertise contradictoire si désaccord.
Quand le bailleur peut se retourner contre le locataire
Si le locataire a causé le sinistre par négligence avérée (oubli de fermer un robinet, machine à laver mal entretenue, congélateur débranché qui dégèle…), le bailleur peut exercer un recours contre lui pour les frais de remise en état du bâtiment qui dépassent ce que l'assurance habitation du locataire couvre.
Trois cas de figure :
- Locataire bien assuré : son assurance habitation indemnise via la garantie RC, votre PNO complète. Pas besoin de recours.
- Locataire sous-assuré : sa garantie atteint le plafond, le reste à charge incombe à votre PNO. Si la formule inclut le recours après sinistre, l'assureur de la PNO se retourne contre le locataire (ou son assureur) pour récupérer le manque.
- Locataire non assuré : c'est une faute grave (article 7-g de la loi de 1989, motif de résiliation du bail). Le bailleur peut engager une action en responsabilité civile classique ou utiliser sa garantie protection juridique pour financer la procédure.
Le process pas-à-pas en cas de sinistre
- Sécurisez le logement : coupez l'arrivée d'eau si possible, déplacez les biens menacés, prenez des photos datées des dégâts.
- Échangez les coordonnées avec le locataire et, si nécessaire, avec le voisin du dessous. Notez les numéros de contrat respectifs.
- Déclarez à votre PNO sous 5 jours ouvrés, par espace client ou courrier recommandé. Mentionnez : numéro de contrat, adresse, date du sinistre, origine probable, identité du locataire et de son assureur. Voir notre page sur la déclaration de sinistre.
- Le locataire déclare en parallèle à son assureur habitation. Vérifiez qu'il l'a fait — un locataire qui ne déclare pas son sinistre risque la résiliation de son bail pour défaut d'assurance.
- Expertise (si applicable) : pour les sinistres > 1 600 €, un expert passe constater. Il rend son rapport sous 15 à 30 jours.
- Indemnisation : versement sous 21 jours après accord (IRSI) ou 30-60 jours en régime classique.
Cas particuliers à connaître
Location meublée : si le mobilier appartenant au bailleur est endommagé (canapé, électroménager, literie), la PNO meublée prend en charge — à condition d'avoir la garantie mobilier active. Voir notre page cas meublé.
Logement vacant entre deux baux : si la fuite démarre alors que le logement est vide, c'est la PNO qui prend tout en charge (pas d'assurance locataire à activer). Les seuils de vacance contractuels deviennent critiques — voir notre page cas logement vacant.
SCI : c'est la SCI qui déclare en tant que personne morale (via son gérant), pas les associés. L'indemnisation est versée à la SCI sur son compte dédié. Voir page cas SCI.