Recevoir un avis d'échéance avec une hausse de prime n'a rien d'inéluctable. Trois articles du Code des assurances vous permettent de refuser ou résilier sans frais, à condition d'agir dans les délais. Mode d'emploi.
Recevoir un avis d'échéance avec une cotisation revue à la hausse est devenu une routine pour les propriétaires bailleurs. Ce guide explique quand la hausse est légitime, quand elle est contestable, et la procédure concrète pour la refuser ou résilier sans frais. Pour un comparatif rapide d'offres concurrentes, voyez aussi notre page sur les prix observés sur le marché.
02 Pourquoi votre prime PNO augmente chaque année
L'augmentation tarifaire d'une PNO n'est pas un caprice de l'assureur — elle suit trois moteurs identifiables, dont la combinaison explique la quasi-totalité des hausses observées sur le marché.
1. Inflation indicielle (3 à 6 %/an)
La quasi-totalité des contrats PNO contiennent une clause d'indexation sur l'indice FFA habitation (Fédération Française de l'Assurance) ou l'indice INSEE de la construction. Ces indices reflètent l'évolution des coûts de réparation, des matériaux et de la main-d'œuvre dans le secteur du bâtiment. Sur 2024-2026, ils ont progressé de 4 à 6 % par an, ce qui tire mécaniquement la cotisation vers le haut.
Cette hausse est automatique et contractuelle — pas besoin d'un avenant. Elle s'applique à toutes les PNO du marché et reste très difficile à contester juridiquement.
2. Aggravation du risque déclarée ou subie
Quand votre situation change, l'assureur recalcule. Trois exemples courants :
- Passage en location saisonnière (Airbnb, Booking) : majoration de 20 à 40 % en moyenne car la sinistralité est plus élevée.
- Sinistre survenu dans les 12 derniers mois : majoration de 10 à 25 % pour un sinistre responsable, parfois résiliation pure et simple si la sinistralité dépasse 2 sinistres en 3 ans.
- Ajout d'options (vol, vandalisme, vacance prolongée) demandé par le bailleur ou imposé par un changement réglementaire local (zones tendues).
3. Refonte tarifaire globale de l'assureur
Tous les 3 à 5 ans, les compagnies recalibrent leur grille tarifaire en fonction de leur ratio sinistres/primes (S/P). Si la population PNO de l'assureur a généré plus de sinistres que prévu, l'ensemble des contrats est relevé — y compris ceux des bailleurs qui n'ont eu aucun sinistre. C'est légal, mais c'est le motif le plus contestable car peu transparent.
Indice d'une refonte : plusieurs assurés du même assureur reçoivent simultanément une hausse de 8 à 15 % sans aucun changement de leur situation. Si vous êtes dans ce cas, c'est probablement le moment de comparer.
03 Le cadre légal de la révision tarifaire PNO
Le Code des assurances encadre strictement les hausses tarifaires en assurance dommages, dont la PNO fait partie. Trois articles clés à connaître.
Article L113-15-1 — Loi Châtel
L'assureur doit envoyer un avis d'échéance entre 3 mois et 1,5 mois avant l'échéance annuelle. Cet avis doit :
- Mentionner la date d'échéance du contrat
- Indiquer le montant de la cotisation renouvelée (donc la hausse)
- Préciser le droit de résiliation et son délai
Si l'assureur envoie l'avis trop tard ou pas du tout, vous bénéficiez d'un délai prolongé de 20 jours à compter de la réception effective pour résilier sans frais.
Article L113-4 — Faculté de résiliation pour aggravation tarifaire
Quand l'assureur applique une hausse déconnectée de votre risque réel (par exemple via une refonte tarifaire générale), vous disposez d'un droit spécifique de résilier dans les 15 jours après réception de l'avis, sans frais ni préavis. Article moins connu, mais souvent décisif quand la hausse paraît disproportionnée (au-delà de 8-10 %).
Article L113-15-2 — Loi Hamon
Au-delà de la première année de contrat, vous pouvez résilier votre PNO à tout moment, sans motif, sans frais. Effet : 30 jours après réception du courrier par l'assureur. C'est le dispositif le plus utilisé en pratique car le nouvel assureur prend en charge la résiliation via un mandat — vous n'avez quasiment rien à gérer.
04 Procédure de refus en 15 jours
Quand la hausse vous paraît injustifiée, la procédure de refus s'organise en trois étapes courtes.
Étape 1 : analyser l'avis d'échéance
Comparez ligne par ligne avec l'avis de l'année précédente. Identifiez :
- Le pourcentage exact de hausse (cotisation année N vs N-1)
- Toute option ajoutée ou modifiée (parfois la hausse vient d'un ajout discret)
- Le motif mentionné dans l'avis (indexation, refonte, sinistre…)
Au-delà de 7 % sans changement de votre situation, la hausse mérite explication écrite de l'assureur.
Étape 2 : demander justification écrite
Envoyez un email à votre gestionnaire ou au service client. Demandez : « Pouvez-vous me préciser par écrit le motif de la majoration de X % appliquée à mon contrat n° YY ? S'agit-il d'une révision indicielle, d'une aggravation déclarée, ou d'une refonte tarifaire ? ». La réponse, gardée dans vos archives, est un élément de preuve si vous saisissez le médiateur.
Étape 3 : résiliation sous 15 jours via L113-4
Si la justification ne vous convient pas, envoyez une lettre de résiliation dans les 15 jours après réception de l'avis en mentionnant l'article L113-4. Voici un modèle court :
Madame, Monsieur,
Je conteste la majoration tarifaire annoncée pour le contrat PNO n° XXX. Conformément à l'article L113-4 du Code des assurances, je résilie ce contrat à effet immédiat, sans frais ni préavis.
Veuillez m'adresser le décompte du prorata à rembourser sous 30 jours.
Cordialement,
[Nom, signature, date]
Envoi recommandé avec AR ou via espace client suivi d'un accusé écrit. L'effet est immédiat à compter de la réception.
05 Résilier en réaction : Châtel ou Hamon, que choisir ?
Deux dispositifs concurrents permettent de quitter votre assureur quand la hausse tarifaire vous déplaît. Voici comment les départager.
Loi Châtel — à l'échéance annuelle
- Quand : à l'échéance annuelle uniquement, avec préavis de 2 mois
- Motif : aucun à justifier
- Avantage : compatible avec une planification budgétaire — vous savez exactement quand le contrat se termine
- Limite : si l'avis d'échéance est tardif, vous bénéficiez tout de même de 20 jours pour résilier
Loi Hamon — à tout moment après 1 an
- Quand : à n'importe quel moment, dès que le contrat a plus d'1 an
- Préavis : 30 jours après réception par l'assureur
- Avantage majeur : le nouvel assureur prend en charge la résiliation via mandat, vous n'avez rien à gérer côté ancien contrat
- Recommandation : c'est la voie standard en cas de hausse mal vécue — vous comparez sur notre comparateur, vous signez le nouveau, le nouvel assureur s'occupe du reste
Article L113-4 — pour les hausses très significatives
- Quand : dans les 15 jours après réception d'un avis avec hausse disproportionnée (typiquement > 10 %)
- Effet : immédiat, sans préavis
- Limite : il faut pouvoir argumenter pourquoi la hausse est disproportionnée (refonte tarifaire opaque, absence d'aggravation déclarée…)
En pratique : 80 % des bailleurs qui changent suite à une hausse utilisent la loi Hamon — le délai de 30 jours est suffisant, le mandat de résiliation par le nouvel assureur élimine toute friction. L113-4 reste utile quand la hausse est vraiment abusive et qu'on veut faire jouer un effet immédiat.
06 Cas particuliers et exceptions à connaître
Quelques situations sortent de la logique standard et méritent une lecture spécifique.
Majoration après sinistre — article R113-10
Après un sinistre responsable, l'assureur a deux options : majorer la prime ou résilier unilatéralement. Si la majoration dépasse 25 %, le bailleur a un droit spécifique de résilier sans frais dans les 30 jours. Cas le plus fréquent : dégât des eaux récurrent, sinistralité cumulée sur le bien.
Hausse après refonte tarifaire généralisée
Quand l'assureur recalibre toute sa population (souvent suite à des résultats S/P dégradés), la hausse touche tous les bailleurs sans distinction. Article L113-4 applicable, mais l'assureur dispose d'une marge légale tant qu'il respecte le contrat-cadre. Comparez plutôt.
Vente du bien en cours d'année
La résiliation prend effet à la date de signature de l'acte authentique. L'assureur rembourse le prorata. Aucun frais. C'est un motif légitime de résiliation immédiate (art. L121-10).
SCI : c'est la SCI qui résilie
La lettre de résiliation doit émaner du gérant de la SCI, signée à ce titre, avec mention de l'extrait Kbis si l'assureur le demande. La cotisation remboursée arrive sur le compte bancaire dédié de la SCI, pas sur celui des associés.
Démembrement (usufruit / nue-propriété)
L'usufruitier est généralement le souscripteur de la PNO car c'est lui qui perçoit les loyers. À son décès ou à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère un contrat parfois recalibré (changement de profil souscripteur). Vérifiez la portabilité dans les conditions générales avant le changement.
