En bref
La majorité des refus d'attestation par les syndics tiennent à un détail manquant (numéro de lot, surface, période de validité) facile à corriger. Trois étapes : (1) vérifier la conformité du document envoyé, (2) opposer la conformité par écrit avec référence à l'article 9-1 de la loi ALUR, (3) escalade au conseil syndical, puis à l'assemblée générale, puis à la commission de conciliation des baux en dernier recours.
Étape 1 : vérifier la conformité de l'attestation envoyée
Avant toute chose, lisez l'attestation que vous avez fournie. Doit y figurer obligatoirement :
- Identité du souscripteur (vous-même, ou la SCI si détention via société)
- Adresse exacte du logement, avec numéro de lot de copropriété
- Numéro de contrat
- Période de validité (date début / date fin)
- Mention explicite de la garantie RC bailleur conformément à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965
Si un de ces éléments manque, le syndic est juridiquement fondé à refuser. Demandez un correctif à votre assureur (gratuit, sous 48 heures en général) en précisant l'élément manquant.
Pièges fréquents : adresse incomplète (manque le n° d'étage ou de lot), période passée (attestation de l'année dernière non renouvelée), formulation ambiguë qui ne mentionne pas explicitement la RC bailleur ALUR.
Étape 2 : opposer la conformité par écrit
Si votre attestation est conforme et que le syndic persiste à la refuser, ne tergiversez pas : écrivez. Lettre simple ou email avec accusé de réception, daté, mentionnant :
- L'objet : « Réception d'attestation PNO — Lot n° X »
- La référence à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014
- Le rappel que l'attestation contient tous les éléments légaux requis (lister chacun)
- La demande de motivation écrite du refus, si refus persistant
- Le rappel que vous restez à disposition pour fournir tout complément si nécessaire
Cette lettre est cruciale : elle documente votre bonne foi et oblige le syndic à motiver son refus par écrit. Conservez l'accusé de réception.
Étape 3 : escalade et recours
Si le syndic ne répond pas ou persiste sans motivation valable, trois niveaux d'escalade :
- Conseil syndical : organe représentant les copropriétaires, qui peut interpeller le syndic. Écrivez au président du conseil syndical en joignant votre correspondance avec le syndic. Effet souvent immédiat.
- Assemblée générale : inscrivez la question à l'ordre du jour de la prochaine AG (demande écrite à faire au moins 21 jours avant). Cela force le syndic à se justifier devant l'ensemble des copropriétaires.
- Commission de conciliation des baux d'habitation : procédure gratuite, saisie par lettre recommandée. La commission convoque les parties et propose une solution amiable. Pas contraignant juridiquement mais souvent suffisant pour débloquer.
- Avocat / référé : en dernier recours. Action en référé devant le tribunal judiciaire pour faire reconnaître la conformité de votre attestation et obtenir des dommages-intérêts si le refus injustifié a causé un préjudice.
Pièges à éviter
- Ne pas répondre au syndic : le silence peut être interprété comme un refus de coopérer. Répondez systématiquement, même brièvement.
- Envoyer un email sans accusé de réception : sans preuve d'envoi, votre défense est fragilisée. Privilégiez lettre recommandée ou email avec demande d'accusé.
- Accepter de changer d'assureur sous pression : aucun syndic ne peut l'exiger. Le syndic peut seulement vérifier que vous êtes assuré, pas chez qui.
- Ignorer la mise en demeure : si vous recevez une mise en demeure formelle, répondez sous 8-15 jours par recommandé. Une absence de réponse peut justifier une procédure judiciaire.
- Fournir trop d'informations : ne joignez jamais les conditions générales du contrat ni le montant de la prime. Seule l'attestation est due.