En bref
Quand votre locataire part, l'obligation ALUR ne s'arrête pas. En copropriété, vous restez tenu de souscrire au minimum une RC — qu'il y ait un locataire ou non. Mais des seuils contractuels (souvent 30, 60 ou 90 jours) modifient progressivement les garanties : vol et vandalisme peuvent suspendre sans déclaration. La règle d'or : informer votre assureur dès que la vacance dépasse le seuil, et envisager l'option « vacance prolongée » si elle se prolonge au-delà de 3 mois.
L'obligation ALUR est maintenue, sans condition
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ALUR) impose à tout copropriétaire non occupant de souscrire au minimum une RC. La loi ne fait aucune distinction selon l'occupation : un lot loué, prêté, vacant, en travaux ou en attente de vente est traité de la même manière. Tant que vous êtes copropriétaire, vous êtes tenu.
Beaucoup de bailleurs résilient leur PNO « le temps de retrouver un locataire » pour économiser quelques mois de cotisation. C'est une erreur juridique qui expose à trois risques :
- Violation de l'obligation ALUR, mise en demeure possible par le syndic
- Responsabilité financière directe en cas de sinistre (un dégât des eaux qui descend chez le voisin pendant la vacance)
- Refus de l'assurance collective de la copropriété de prendre en charge votre part
Les seuils 30 / 60 / 90 jours à connaître
La majorité des contrats PNO contiennent des seuils de vacance qui modifient la couverture (sans la supprimer totalement) :
- Au-delà de 30 jours sans occupant : certaines options spécifiques (mobilier, vol) peuvent demander une déclaration à l'assureur. La RC bailleur et le bâtiment restent couverts.
- Au-delà de 60 jours : la garantie vol est parfois suspendue si aucune visite n'est documentée. Une attestation de mandataire (agence, voisin) ou une preuve de visite régulière suffit en général à la maintenir.
- Au-delà de 90 jours : la majorité des PNO standards passent en couverture minimale (RC + bâtiment de base). Pour conserver l'ensemble des garanties, il faut souscrire l'option vacance prolongée (+10-25 % de surprime).
Bonne nouvelle : ces seuils sont quasi systématiquement indiqués en clair dans les conditions générales. Préférez un contrat qui les mentionne (transparent) à un contrat qui les passe sous silence — c'est souvent un piège.
Que faire à chaque départ de locataire
- Notez la date du départ effectif (jour où le locataire rend les clés). C'est le départ du compteur de vacance.
- Vérifiez votre échéance contractuelle : à quel seuil (30/60/90 jours) faut-il déclarer ? L'information est dans les CG, souvent en début ou en fin de contrat.
- Faites une visite physique sous 7 jours : check rapide de l'état, photos, coupure d'eau si vacance prolongée prévue. Documentez (mail à vous-même avec photos datées suffit).
- Si la vacance dépasse votre seuil : déclarez à l'assureur par espace client ou courrier daté. Mentionnez la date de départ, la durée estimée, la cause (changement locataire, travaux, mise en vente).
- Visites mensuelles pendant la vacance : limitent le risque de sinistre lent (fuite non vue) et de squat. Une visite tous les 30 jours est un standard implicite chez la plupart des assureurs.
- À l'arrivée du nouveau locataire : pas besoin de notifier l'assureur sauf si le profil change radicalement (nu → meublé, particulier → SCI, longue durée → saisonnier).