En bref
En SCI familiale, c'est la SCI qui souscrit la PNO en personne morale, jamais un associé en son nom propre. La prime est payée depuis le compte bancaire de la SCI et déduite des revenus fonciers au régime réel (formulaire 2072). Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de bénéfice ou de déficit foncier sur sa déclaration personnelle (2044), au prorata de ses parts.
La SCI souscrit, pas les associés
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale. Quand elle détient un bien, c'est elle qui est propriétaire au sens juridique — pas les associés (qui sont propriétaires de parts sociales, pas du bien lui-même). La conséquence : c'est la SCI qui doit signer le contrat PNO, représentée par son gérant.
Le contrat est rédigé au nom de la SCI : « SCI Marette, représentée par M. Louis Marette, gérant ». L'assureur demandera à la souscription :
- L'extrait Kbis de la SCI (moins de 3 mois)
- Les statuts de la SCI
- Le justificatif de propriété du bien (titre ou acte de vente)
- Le RIB de la SCI pour les prélèvements
Erreur classique à éviter : un associé qui souscrit la PNO en son nom propre « pour aller plus vite ». Juridiquement bancal — l'assureur peut refuser l'indemnisation au motif que l'assuré n'est pas le propriétaire effectif. Fiscalement, impossible de déduire la prime.
Qui paie concrètement la prime
La SCI paie, depuis son compte bancaire dédié. Trois scénarios :
- La SCI a de la trésorerie (loyers reçus, apports en compte courant) : elle paie directement par prélèvement automatique. Cas le plus simple.
- La SCI manque de trésorerie : les associés effectuent un apport en compte courant à la SCI (versement remboursable plus tard), qui finance la prime. L'écriture comptable est : encaissement apport en CC associé / décaissement prime PNO.
- Un associé paie en direct par erreur : à éviter absolument. Si ça arrive, régularisez immédiatement par un remboursement de la SCI à l'associé, et tracez l'opération dans la comptabilité.
SCI à l'IR vs SCI à l'IS : ce qui change pour la PNO
La PNO est déductible dans les deux régimes, mais la mécanique diffère :
SCI familiale à l'IR (transparence fiscale) : la SCI ne paie pas d'impôt elle-même. Elle déclare ses revenus fonciers via le formulaire 2072 (au régime réel), déduit la PNO comme charge déductible, et répartit le résultat net (bénéfice ou déficit) aux associés au prorata des parts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044 personnelle. Voir notre article dédié.
SCI à l'IS (option irrévocable) : la SCI est imposée à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). La PNO devient charge d'exploitation déductible du résultat IS. Avantage cumulatif : la SCI à l'IS peut amortir le bien comptablement (2-3 % du bâti/an), ce qui neutralise une grande partie des loyers fiscalement. La PNO s'ajoute aux amortissements.
Attention : l'option pour l'IS rend la plus-value de revente moins favorable (pas d'abattement pour durée de détention). Décision à arbitrer avec un expert-comptable, pas sur la base de la déductibilité PNO seule.
En cas de sinistre, qui déclare ?
Le gérant de la SCI, en tant que représentant légal. Le locataire déclare en parallèle à son propre assureur. La SCI doit produire :
- Son extrait Kbis (ou statuts à jour)
- Le contrat de PNO
- Le bail en cours
- Les coordonnées du locataire et de son assureur (pour coordination IRSI le cas échéant)
L'indemnisation est versée sur le compte bancaire de la SCI, jamais en direct à un associé. Si l'associé veut récupérer sa quote-part personnellement, il faut passer par une distribution de dividendes (SCI à l'IS) ou par un remboursement de compte courant (SCI à l'IR), avec les implications fiscales correspondantes.