En bref
À l'ouverture d'une succession, l'obligation ALUR continue à courir sur le bien — pas de période de tolérance. Les héritiers doivent souscrire (ou maintenir) une PNO immédiatement, en attendant le partage. La pratique courante : un indivisaire mandataire souscrit pour l'indivision, paie depuis un compte joint, et se fait rembourser au prorata par les autres.
L'obligation ALUR continue à courir immédiatement
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire non occupant de souscrire au minimum une RC. Cette obligation s'applique dès que vous êtes copropriétaire — au sens juridique, dès le décès du défunt si vous êtes héritier. Pas de période de tolérance, pas de délai d'adaptation : la propriété est transmise de plein droit au moment du décès (article 724 du Code civil), et avec elle l'obligation d'assurance.
Le risque concret si vous ne souscrivez pas :
- Violation de l'obligation, mise en demeure possible par le syndic dès qu'il a connaissance du changement
- Responsabilité financière directe en cas de sinistre dans la période d'indivision
- Si la PNO du défunt n'est pas reprise par l'assureur, le bien se retrouve sans couverture entre le décès et la nouvelle souscription
L'indivisaire mandataire : la solution simple
La pratique la plus répandue : un héritier prend l'initiative et souscrit pour l'indivision. Le contrat est rédigé au nom de « Indivision Marette, gérée par M. X » (ou tout autre intitulé reflétant la pluralité des indivisaires).
Étapes :
- Identifier le mandataire : par accord écrit entre indivisaires (mandat de gestion d'indivision), ou désignation tacite si un héritier prend l'initiative sans opposition des autres.
- Souscrire la PNO au nom de l'indivision. L'assureur demandera : acte de notoriété ou attestation immobilière du notaire, justificatif d'identité de tous les indivisaires.
- Ouvrir un compte joint d'indivision (recommandé mais facultatif). Sert à payer la prime, encaisser les loyers, répartir le résultat net.
- Convention écrite entre indivisaires pour fixer les règles : qui paie quoi, quote-parts, échéances de remboursement entre indivisaires, durée.
Cas du démembrement (usufruit / nue-propriété)
Quand la succession crée un démembrement (typiquement : conjoint survivant en usufruit, enfants en nue-propriété), la règle est claire : l'usufruitier a la jouissance du bien, perçoit les loyers, et c'est lui qui souscrit et paie la PNO.
Le nu-propriétaire conserve le bâti à terme (récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier). En cas de sinistre majeur affectant la structure (incendie, effondrement), les intérêts des deux parties sont en jeu. Bonne pratique : mentionner le nu-propriétaire dans les clauses bénéficiaires du contrat, avec son accord, pour coordonner l'indemnisation en cas de gros sinistre.
Après le partage ou la vente
Deux scénarios à l'issue de l'indivision :
- Partage du bien à un seul héritier : la PNO doit être basculée à son nom personnel (avenant ou nouvelle souscription). Demandez un avenant à l'assureur en joignant l'acte de partage notarié.
- Vente du bien : la PNO doit être résiliée à la date de signature de l'acte authentique. C'est un motif légitime de résiliation (loi Hamon ou article L113-16 du Code des assurances) — pas de pénalité. L'assureur rembourse le trop-perçu de cotisation au prorata.
- Transformation en SCI familiale : les héritiers créent une SCI à laquelle ils apportent le bien. La PNO doit être resouscrite au nom de la SCI nouvellement créée. Voir notre article sur la SCI familiale.